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上海新地王誕生萬科綠地聯合體54億底價摘

2019-08-26 来源:

  据万科方面介绍,上海南站商务区地块项目总建筑面积的90%以上为写字楼根据目前的经营思路,其中部分将对外出售 资料来源:上海市规土局站 刘建平 制图

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  12月12日,备受关注的徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区地块,以54. 1亿元底价成交,折合楼板价11007元/平方米,竞得人是上海万科房地产有限公司、上海玖致酒店有限公司、广州港捷企业管理有限公司、绿地地产集团有限公司联合体

  54. 1亿元的成交总价,刷新了2012年上海的土地成交总价纪录此前的2012年总价“地王”纪录,由徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块保持,该地块在今年10月被保利联合体以45亿元摘得

  最新“地王”体量庞大出让公告显示,该地块东至南宁路,西至沪闵路,北至宾南路,此番出让面积高达10.74862万平方米,规划用途为商办

  一知情人士称,此次联合购地,万科的出资比例超过50%,将成为该地块的主导开发企业

  上海万科介绍,将把上海南站地块项目打造成城市交通枢纽商务区的标杆按万科的说法,该项目总建筑面积的90%以上为写字楼根据目前的经营思路,其中部分将对外出售对于物业持有经营,万科仍持相当谨慎的态度

  “楼板价不算高”

  上述南站地块的稀缺性不言而喻

  据介绍,该地块位于距中心仅 .5公里的上海南站区域,项目周边轨道交通发达该地块的建筑面积合计约49. 万平方米

  与稀缺性相伴的是,较高的出让门槛据介绍,除了54. 1亿元的起始出让总价,该地块的相关限制也不少

  据一知情人士称,地块规定了物业自持的比例,要求企业自持比例超过50%

  有分析人士认为,该地块高总价基础上,还规定了自持物业比例,无疑拉高了入驻门槛

  21世纪不动产上海区域分析师黄河滔称,由于总价高、开发体量较大、限制多,从拿地到产品建成销售该地块都需要大量资金且该地块对竞得者未来商业运营专业性要求较高,故拿下该地块的开发商肯定要拥有较强的商业地产开发综合实力

  上海市规土局站信息显示,有15家企业领取了申请书,但提交竞买申请的只有一家——即万科、玖致、港捷及绿地联合体地块最终以底价成交

  对于该地块的成交价,业内人士看法各异

  万科方面在昨日发布的一则稿中解释,该地块总价高是因为面积大,从单价来看,平均地价实际上低于周边此前成交的同类土地

  中原地产昨日提供的一则报告称,徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区地块周边仅有1个在售的新房项目——“恒地仓国际大厦”,该项目商业部分目前的成交均价为4.49万元/平方米,办公楼报价6万元/平方米如此看来,万科联合体所拿地块1.1万元/平方米的楼板价,并不算高

  一不愿具名的开发商昨日则直言,上述南站地块起价过高,资金上已把中小企业排除在外即使是大型企业也需要抱团拿地,分担风险

  “九龙仓入局”

  “目前调控未有放松,企业资金依然偏紧,这为更多的国企和大型企业提供了不错的拿地机遇”该开发商说

  具体到上述南站地块,一知情人士介绍,玖致为万科旗下公司,而广州港捷则是港资房企巨头九龙仓()旗下公司

  黄河滔认为,三大龙头房企联合拿地,在分摊成本及风险的同时,还可以最大化地结合各自的特长,弥补单独购地可能面临的短板

  面对高价地块,房企组团拿地的现象并不鲜见

  某大型房企高管称,万科、绿地此前很少合作拿地,但现在也选择共同分担风险这说明开发企业在拿地上还是谨慎为主面对心仪的地块,会倾向于合作拿地,把竞争对手变成合作伙伴在市场走势不明的情况下,抱团拿地能优势互补,降低风险相互竞争只会推高地价,陷入资金周转慢的不利境地

  同策咨询研究中心总监张宏伟进一步说,新总价“地王”的出现,并不意味着土地市场已全面回暖

  按他的分析,在市场基本面未完全回暖的背景下,总价、单价“地王”只能是少数大型房企的“游戏”,大多数中小房企只能望而却步而且,当前土地市场的成交溢价率并不高,且大多数企业在拿“地王”时仍较为谨慎

  张宏伟还指出,今年以来高溢价成交或高总价成交的地块,多数是位于市中心的大体量地块,地段好当然会受到市场追捧,但这些地块不代表整个土地市场的趋势

  “徐汇明年预计还将推大体量商办地块”

  徐汇区最近连推重量级地块,据说亦属巧合

  昨日,徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区地块出让方相关负责人介绍,预计明年徐汇还会推出这类面积较大的商办类地块至于为何选择今年推出多幅高总价地块,该负责人称,因为“一级开发节奏正好完成”

  据21世纪不动产统计,2010年楼市调控启动以来,徐汇区域共出让过11幅经营性用地此次出让的徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区地块,楼板价虽不突出,但最终的出让面积及成交总价皆是该区域近 年来的历史新高,可谓是徐汇“双料”地王

  上海土地市场今年成交的大体量地块并不多据21世纪不动产统计,在上述南站地块之前,今年上海出让过7幅占地面积在10万平方米以上的地块,但这批地块除了一幅位于虹桥商务区,其他皆位于外环外区域,成交总价并不高而且,其中还有两幅动迁安置房用地

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